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經(jīng)梳理，買“商改住”的公寓其實有不少的風(fēng)險：

1、公寓使用年限短，土地使用權(quán)一般只有40年，而住宅70年。 比產(chǎn)權(quán)問題更重要的是產(chǎn)權(quán)到期之后的續(xù)期問題。這方面，住宅已經(jīng)明確到期可自動續(xù)期，而公寓卻沒有明確這樣的待遇。 

2、流動性正在成為公寓產(chǎn)品的最致命打擊。原因是公寓變現(xiàn)成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優(yōu)惠，而公寓則要承擔(dān)全部稅費，整體稅費成本高達10%-15%左右，而住宅的稅費成本只有2-5%。 

3、公寓居住價值大打折扣。

首先，居住密度太高，兩梯六戶、三梯九戶已經(jīng)是住宅上限，而公寓分割面積更小，兩梯十幾戶、三梯幾十戶可謂司空見慣；

其次，住宅有最少3小時日照時間的規(guī)定，而商業(yè)辦公用房采光條件差、日照不足；

最后，建筑設(shè)計上也有“硬傷”，后期加建夾層、加裝管道燃氣等違建行為不當(dāng)，也容易產(chǎn)生建筑安全和消防安全隱患。

4、公寓更便宜只是一種誤區(qū)。公寓價格之所以低于住宅，是因為土地成本相對較低，土地使用年限相對較短，且沒有學(xué)位配套，商水商電，實際成本一點都不低。

“商改住”物業(yè)往往建筑設(shè)計標準明顯低于住宅，因此在設(shè)計上往往會有以下幾個點“硬傷”：

1、消防安全方面，“商改住”公寓一般居住密度高，這就導(dǎo)致了公共通道窄，而防火分區(qū)和消防設(shè)施大多未做相應(yīng)的改建，增加了火災(zāi)、疏散等安全隱患。

2、健康防疫方面，東莞對于住宅類商品房有保證大寒日最少3小時日照時間的規(guī)定，而商業(yè)辦公用房則沒有。采光條件差、日照不足，影響了居住的舒適性與健康。同時，高密度的居住環(huán)境，也容易造成一些傳染性疾病的傳播。

3、公共配套方面，由于與住宅的土地性質(zhì)和建設(shè)規(guī)劃目的不同，“商改住”公寓沒有住宅小區(qū)配套的的相應(yīng)綠化、圖書室、活動室等公共服務(wù)設(shè)施，也無法享受教育資源。

4、建筑安全方面，市場上部分“商改住”項目擅自增加房屋荷載，改建過程中無設(shè)計復(fù)核，存在一定安全風(fēng)險。